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陈 雷 律师
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房改房的产权分析及相关纠纷的处理
来源:李军

                   李 军
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  我国城镇居民住房制度改革经过十几年的努力,现已基本结束。居民住房这一最大的消费品,已作为商品纳入了市场经济的良性循环之中。城镇住房制度改革的目的是改变住房实物分配制度为货币工资分配,鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房,逐渐实现职工住房的商品化、社会化。在福利房向商品房,公房向职工有限产权房、全产权房过渡的过程中,围绕房改房产权的取得和因离婚、继承引发的产权分割问题产生了许多纠纷。这些纠纷形式多样,法律关系复杂,在法律调整上有的尚无明确的依据,笔者就此谈一点粗浅的认识,以求赐教。

  一、推行住房制度改革的主要方式及房改房的产权分析。

  要处理好涉及房改房的纠纷,首先要了解住房制度改革的主要方式和不同方式下,职工拥有房改房的产权性质。

  我国城镇住房制度改革是为了适应经济体制改革,在市场经济的条件下,将居民住房这一基本的消费品商品化、产业化,促使房地产业,在市场中融资,在竞争中发展壮大,以解决居民不断增长的住房需求。这一改革的主要矛盾是如何改变住房的实物分配制度,实现企业将用于职工住房的福利积累以货币工资的形式分配,职工再从房地产市场按需购房,使住房商品化。住房本身的客观特征决定了其较高的使用价值和市场价格。而我国城镇居民的低收入状况和房屋的市场价格有很大的差距,为解决这一矛盾,我国在住房制度改革中主要采取了二种方式,一是公房的优惠出售。二是单位职工内部集资建房。

  公房的优惠出售,是指按照国家的房改政策,售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房,按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。职工以这种优惠价购买的房屋取得该住房的有限产权。视优惠价价格组成的不同,职工取得的有限产权的性质也不同。根据1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工购买的优惠房产权性质的规定:“职工以成本价购买的住房产权归个人所有,一般住用五年后,可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。明确了职工以成本价购买的住房,产权虽归职工个人所有,但因其价格构成中没有土地使用权出让金,其所有权是有限的,在房屋的处分时受到限制。职工以标准价购买的住房,因其交易的价格不能体现住房的实际价值,相当于职工交纳了该住房的部分价款,所以,职工取得部分产权,职工和单位对该房享有共有关系,职工所享有的产权比例以购房时该房产的标准价占成本价的比例确定。同样职工对该房屋的收益处分权受到限制,一般住用5年后,方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买权和租用权。
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  单位职工内部集资建房,是在公租房向商品房过渡的过程中出现的,符合把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的房改政策,是大多数单位进行住房建设所采取的方式。单位内部职工集资建房分多种形式:

  1、单位借款形式。单位在职工住房的筹建过程中,由于资金紧张,向职工进行集资,并约定单位在住房建成的一定期限内,将集资款连本带息退还给职工。这种形式的集资建房,属于单位向职工借款,所建房屋的产权属于建房单位。即使将来所建住房分给集资的职工居住,职工也仅能取得房屋的承租权。

  2、单位和职工共同出资建房的形式。依据国家住房制度改革的基本精神,把住房建设投资由国家统包改为国家单位和个人合理负担,由单位内部职工进行住房集资,和单位出部分资金共同建设的房屋,产权应属集资职工和单位共有。这种集资建房的性质,它不同于房屋的买卖,是单位和职工共同出资建房行为,从物权法的理论上说,这是所有权原始取得的方式,自房屋建成交付时,集资职工就和单位对该房享有共有权,职工对该房产享有所有权的份额,可依据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》,按职工集资款占房屋成本价的比例确定。

  二、涉及房改房纠纷的特点及主要矛盾和法律适用。
  城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益,其政策性强、涉及面广,在操作中产生纠纷很多。从房改房的特征上看,其主体是特定的,一方是售房建房单位,另一方是该单位有分房资格的职工;从性质上它不同于一般的民事法律关系,它是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的。因此,涉及房改房的纠纷往往和职工的劳动关系和职工的家庭婚姻关系相连系的。这正是此类纠纷的复杂之处。如何才能公平合理的解决这类纠纷呢?首先要抓住纠纷的主要矛盾,不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权,还是因职工离婚或继承要求分割房产,其主要问题是房屋的权属问题,确定纠纷房屋的产权,明确产权的转移时间,是正确解决纠纷的前提。其次,要充分认识到房改房是基于劳动关系和职工住房福利产生的,在房屋确权时要保护好职工的合法权益。第三,处理这类纠纷的法律适用上,要依据法律法规和国家的房改政策,法律和政策都不明确的,根据民法原理处理和解决。

  三、房改房纠纷的处理

  对于房改完毕已办理了产权证,明确产权关系的纠纷,法律关系比较明确、比较容易处理。对职工根据房改政策和单位房改的规定交纳了购房款尚未办理产权证时,因劳动关系或家庭婚姻关系的变化引发的房改房纠纷,和单位内部职工集资建房,职工已实际占有使用住房,企业未给职工办理产权证时,就该住房的确权和继承产生的纠纷,处理比较复杂。在此笔者谈一下自己的看法。

  1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。
  
  参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系,售房单位以该职工已不是本单位职工为由,要求收回房屋。这类纠纷在司法实践中非常多,处理时应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时,已取得住房的产权证明的,应当充分保护产权人的合法权益,即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权 。售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。对于购房职工与单位解除劳动关系时,已交纳了购房款,签署了购房协议但未拿到房产证 ,售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况,司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为:根据现有法律规定,房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前,和售房单位解除劳动关系,就丧失了以优惠价格购买公房的资格,因此,双方签订的售房协议,在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。笔者对此持有不同意见,该职工能否取得产权,应取决于双方买卖公房的行为是否合法有效。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批,购房职工签订购房协议时具备购房资格,双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该 全面履行该合同,即使职工和单位解除了劳动关系,售房单位也应为职工办理房屋产权证。理由有三 :第一,公房的售房对象是以单位的公房出售办法被政府房改部门批准时,享有购买单位公房资格的职工为准。相关法律法规和房改政策没有规定,以优惠价购买公房的职工必须保持与售房单位的劳动关系,也没有规定购买公房的职工必须为企业继续服务的期限。第二,购买公房的职工交足购房款后,协助职工办理产权证是售房单位的合同义务。因卖房者不履行合同义务致使买房者不能达到合同目的,承担不利后果,这显然不符合合同法的立法本意。再者,卖房单位一天不办理房产过户登记手续,职工就一天不能调离单位,单位不办理房产证就可以限制职工的自由择业权,这绝对是不合法的。第三,根据市政府发布的《淄博市出售公有住房暂行办法》第二十三条的规定,分期付款购买单位公房的,购房者调离本市或死亡的,其直系亲属或法定继承人可以继续付款购房。该规定明确了,分期付款购买公房者与单位脱离劳动关系的尚可继续履行公房买卖合同,已交足购房款后与单位解除劳动关系的购房者更应要求单位履行合同,为其办理房产过户登记手续。

  2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。

  职工生前参加单位的房改并交纳了购房款,在办理产权证前因病死亡,该房产能否作为遗产继承?这一问题比较复杂,应视不同情况作出不同处理。根据现有法律,房屋产权转移时间以办理产权证为准,即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的,该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款,和单位建立了住房买卖的合同关系,其继承人可以继承其债权,即要求单位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的,购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工,能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的,如果该职工是单身,按他自己所享有的优惠待遇参加房改,那么该职工的继承人只能继承购房款,没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改,其配偶也是购房的主体,单位应继续为其办理房屋产权证,该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。

  3、因夫妻离婚引起的房改房纠纷的处理

  根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定,职工以优惠价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改,其购买公房的行为和享受的价格优惠是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格,其购房时所享有的优惠待遇包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣,该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现,应属于夫妻在婚姻存续期间所得。因此,因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时,该房屋应作为夫妻共有财产,双方都有权分得该房,不能因参加了某一方单位的房改为由,限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不得以非本单位职工为借口,侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇,且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇,所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格,保护好未分到住房一方的合法利益。

  因房改房屋引发的民事纠纷,还要在一定时期内存在,进一步研究和探讨这一特殊法律关系,将有利于解决我们在工作碰到的实际问题,更好的为社会提供法律服务。


 
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